Kiinteistöarvioijan osaamisvaatimukset kasvavat toimialan muuttuessa

Kiinkon Kiinteistöarvioinnin koulutusohjelma järjestettiin ensimmäistä kertaa keväällä 2021 laajana neljän moduulin kokonaisuutena. Kysyimme koulutusohjelmaan osallistuneelta Ari Räsäseltä sekä koulutusohjelman asiantuntijakouluttajalta Jukka Laurilalta ajatuksia kiinteistöarvioinnista sekä uudesta koulutusohjelmasta. 

Kaikkeen toimintaan tarvitaan kiinteistöjä, jotka ovat aina jonkun omistuksessa – oli se sitten yksityinen henkilö, yritys tai vaikkapa julkinen organisaatio. Kiinteistöarvioijan tehtäviin kuuluu nimensä mukaisesti arvioida kiinteistön arvoa esimerkiksi investointien arvolaskentaa, kaupan tekoa tai lainan vakuutta varten. Arvioinnin kohteena voi olla esimerkiksi lomakylä, metsäkiinteistö, toimitilakompleksi tai kokonainen kerrostalo.  

Kiinteistöarvioinnin vaatimukset kasvavat vuosi vuodelta  

Jukka Laurila, Kiinteistötoimisto Jukka Laurila Oy LKV, on kiinteistöarvioinnin rautainen ammattilainen. Kymmenien vuosien aikana hän on huomannut alan muuttuneen valtavasti. Laurila avaakin toimialan historiaa: ”Kiinteistöarvioinnin profiilin nosto alkoi jo AKA-järjestelmän kehittämisestä vuonna 1995. Lisäksi ulkomaiset sijoittavat ovat tuoneet alalle uusia vaatimuksia ja kansainväliset standardit ovat ryhdistäneet alaa. Kiinteistöarviointi on vuosien aikana ammattimaistunut ja samalla siitä on tullut monissa yrityksissä täysin oma liiketoiminta-alue”.  

Linna Kehityksen sijoittumispalveluiden johtaja Ari Räsänen lähti avartamaan osaamistaan tammikuussa 2021 osallistumalla Kiinteistöarvioinnin koulutusohjelmaan kokonaisuudessaan. Räsänen on ollut kiinteistöliiketoiminnassa mukana jo 80-luvulta lähtien. Hänellä on pitkä ja laaja kokemus aluekehittämisestä ja toimitilakiinteistöjen parissa työskentelystä.  

Räsäsen mukaan kiinteistöissä näkyy toimialamurros, jonka seurauksena kiinteistöarvioinnista tulee monimutkaisempaa. Hän nostaa esimerkkinä toimitilakiinteistöt, joissa samassa kiinteistössä toimii nykyään monia erilaisia toimijoita - niin yksityisiä kuin julkisiakin palveluntarjoajia. Kompleksisuus ja ennustettavuuden epävarmuus tekee tällaisten kiinteistöjen arvioinnista erityisen haastavaa, mutta samalla mielenkiintoista.  

Toisena haasteena Räsänen nostaa syrjäseutujen lisääntymisen ja alueiden eriytymisen. Räsäsen mielestä tulevaisuudessa Suomessakin on yhä enemmän alueita, missä kiinteistöt eivät mene kaupaksi. Epäkiinnostavien kiinteistöjen kehittämiseen ei myöskään investoida, jos tuotto-odotukset ovat heikot. ”Miten näitä kiinteistömassoja käsitellään ja mistä käyttäjät tulevat kaikkiin kohteisiin?”, pohtii Räsänen.  

Laurila pohtii myös alan kehityssuuntia ja kiinteistökehityskohteiden arviointeja: ”Ehkäpä osasta kiinteistöarvioijista tulee myös kiinteistövisionaareja. Meiltähän puuttuu selvästi arviointitaustaisia kiinteistöalan valovoimaisia tulevaisuudentutkijoita, jotka saisivat äänensä kuuluville”. 

Hyvällä kiinteistöarvioijalla on laaja osaamispaletti 

Kiinteistönarvioijan tehtävä on pyrkiä objektiivisesti, itsenäisesti ja riippumattomasti arvioimaan kiinteistön arvoa. Arvioinnin käsitteiden, menetelmien ja teorioiden lisäksi hänellä tulee olla syvällistä ymmärrystä niin kiinteistöjuridiikasta, rakentamisen tekniikoista kuin myös yleistä taloustiedon ja tilastomatematiikan osaamista sekä markkinatuntemusta.  

Jukka Laurilan mukaan hyvä arvioija ymmärtää syyt kyseisen kiinteistöarvion tilaamiselle. ”Tärkeää on keskustella riittävästi tilaajan kanssa ja ymmärtää arvioinnin tilaamisen motiivit”, Laurila summaa ja muistuttaa samalla kuinka tärkeää on olla objektiivinen.  

Räsäsen mielestä hyvä kiinteistöarvioitsija pyrkii näkemään metsän puilta eli kiinteistön osana laajempaa kokonaisuutta. Olennaista on olla arvioijana rehellinen kaikille osapuolille ja tarkastella esimerkiksi ympäristön mahdollisuuksien tai niiden puutteiden vaikutuksia kiinteistön arvoon. Räsänen lisää, että laadukkaan arvioinnin tekijä hankkii tietoa laaja-alaisesti ja kysyy tarvittaessa mielipidettä myös muilta asiantuntijoilta.   

Kiinteistöarvioijana on tärkeää kyseenalaistaa omaa ajattelua ja ymmärtää arvioinnin kohdetta, jotta osaa muodostaa arvionsa faktoihin pohjautuen. ”Koulutusohjelman isoin oppi on, että kiinteistöarvioinnissa ei ole yhtä oikeaa numeraalista vastausta”, Räsänen summaa. Hän perustelee sanomaa sillä, että samasta kohteesta voi saada erilaisia arvioita eri menetelmien avulla, jotka voivat kaikki olla yhtä oikein. Hyvä arvioija ymmärtää eri arviointimenetelmiä syvällisesti ja osaa valita soveltuvat menetelmät kuhunkin kohteeseen. 

Laurila toteaakin, että ominaista hyvälle arvioijalle on jatkuva tiedonnälkä: ”Arvioijan tulee esimerkiksi toimitila-arvioinneissa paneutua tiloissa harjoitettavaan liiketoimintaan, ymmärtää liiketoiminnan riskit ja myös sen kyky maksaa vuokraa. Kauppakeskusta arvioidessaan arvioija aidosti viettää aikaa kohteessa, havainnoi asiakasvirrat ja ymmärtää niiden syyt. Vastaavasti asuntoarvioinneissa arvioijan tulee ymmärtää alueen asukasrakenne, palvelut ja liikennöinti”. 

Kiinteistöarvioinnin koulutusohjelma syventää kiinteistöliiketoiminnan osaamista 

Laurila suosittelee Kiinkon Kiinteistöarvioinnin koulutusohjelmaa jokaiselle kiinteistöklusterin jossain liiketoiminta-alueessa mukana olevalle: ”Jokainen voi valita mielensä mukaan itselle sopivia opiskelun osasia ja samalla määrittää opiskelun syvyyden”. 

Räsäsen mielestä koulutusohjelmasta hyötyvät kaikki, jotka toimivat kiinteistöalalla esimerkiksi myynnin, arvioinnin tai kehittämisen parissa: ”Vaikkei tee kiinteistöarviointeja, koulutusohjelma antaa perspektiiviä asioiden laajakantaiseen ymmärtämiseen ja sisältö tarjoaa oivallisen alustan uuden oppimiselle”. 

Seuraava Kiinteistöarvioinnin koulutusohjelma käynnistyy tammikuussa 2024. 
Tule mukaan koulutusohjelmaan ja kehity kiinteistöarvioinnin asiantuntijana!

Lähteet: Keskuskauppakamari kiinteistöarviointi 

*****

Mari Asunmaa toimii koulutuspäällikkönä kiinteistöliiketoiminnan osaamisalueella. Vapaa-aikanaan hänet voit löytää lenkkipoluilta tai hyvän kirjan äärestä.